La défiscalisation immobilière

La loi Malraux ou comment réduire ses impôts en louant dans l'ancien

La loi Malraux permet aux propriétaires d'anciens immeubles de profiter d'avantages fiscaux très attractifs moyennant de respecter certaines conditions. Le principe est de réaliser des travaux de rénovation ne dépassant pas le plafond de 100 000 € / an sur un ancien immeuble afin de le mettre en location. La loi permet une réduction d'impôts sur le montant des travaux de rénovation selon la commune où se trouve l'immeuble. Ensuite pour que cette loi soit applicable l'immeuble devra être loué 6 ans au minimum.

Le principe de la loi Malraux 2015

La Loi Malraux : ce qu'il faut savoir

Ce dispositif permet de réduire ses impôts par rapport au montant des travaux de rénovation / restauration fait par le contribuable à hauteur de 30% pour les immeubles localisés en secteur sauvegardé et 22% dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager). Comme énoncé ci-dessus, le montant des travaux accordé pour profiter de la loi Malraux 2015 est de 100 000 € / an.

Depuis le 1er janvier 2013, cette défiscalisation immobilière s'adresse aux contribuables français qui souhaitent investir dans des appartements à rénover. Pour que cela reste valable les travaux doivent garantir une restauration complète de l'immeuble sans compter que le bâti est surveillé de près par un Architecte des Bâtiments de France. Généralement la loi Malraux est applicable dans des biens se situant dans les centre villes historiques.

Avantages fiscaux de la loi Malraux 2015

La loi Malraux 2015 permet de bénéficier d'un grand nombre d'avantages fiscaux afin de réduire de manière significative ses impôts. La réduction s'élève à 30% des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an. Selon la localisation le taux est soit de 22% (ZPPAUP) soit de 30% (Secteurs Sauvegardés).

Ce qui est nouveau avec ce dispositif c'est qu'il permet au vendeur de prendre en charge les travaux alors qu'avant ces derniers devaient être décidé et mis en place par les copropriétaires de l'immeuble. Depuis 2009 les travaux peuvent être réalisés en étant encadré par un contrat de vente d'immeuble destiné à être rénové (article L. 262 1 du code de la construction et de l'habitation). Pour faire simple il n'est plus nécessaire de justifier le paiement des travaux à l' AFUL mais de le faire directement aux entreprises.

Les conditions liées à loi Malraux

Vous trouverez ci-dessous les conditions liées à la loi Malraux 2015. Il est nécessaire de toutes les respecter pour pouvoir profiter des avantages de défiscalisation immobilière qu'offre ce dispositif.

  • la réduction d'impôts n'a lieu uniquement si la restauration concerne l'intégralité de l'immeuble et si les logements sont loués nus dans le but d'une habitation principale pendant 9 ans minimum ;
  • l'engagement de location avec ce dispositif doit se faire avant que 12 mois s'écoulent après la date d'achèvement des travaux ;
  • le plafond de déduction est fixé au maximum à 100 000 € de travaux par an ;
  • la réduction d'impôt s'étend sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans à partir de la date officielle durant laquelle il y a eu obtention du permis de construire ;
  • les travaux de restauration sont suivis par les Architectes des Bâtiments de France et nécessitent une autorisation spéciale délivrée par le Préfet avant même que n'aient lieu ces derniers ;

Exemples d'investissement loi Malraux 2015

Voici deux exemples qui vous montrent comment il est possible de réduire significativement ses impôts grâce à la loi Malraux en investissant dans l'immobilier et surtout en rénovant des immeubles une à plusieurs années.

Exemple 1

Admettons que vous investissez 150 000 € dans le dispositif Malraux soit 50 000 € en foncier et 100 000 € en travaux. Les travaux réalisés sur une année vous permettront de bénéficier d'une réduction Malraux de 30 000 €. Si vous étalez vos travaux sur 2 ans alors la réduction sera de 15 000 € / an.

Exemple 2

Pour ce deuxième exemple nous allons partir d'un investissement Malraux de 200 000 € dont 50 000 € de foncier et 150 000 € de travaux. La réduction d'impôts est de 30 000 € pour des travaux réalisés sur 1 année et de 22 500 € / an pour des travaux répartis sur 2 années.

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