La défiscalisation immobilière

Location meublée et réduction d'impôt avec la loi Censi-Bouvard 2015

La loi Censi-Bouvard 2015 permet aux français de réaliser un investissement immobilier dans le neuf et en résidence meublée tout en profitant d'une réduction d'impôts par rapport au prix de revient de l'appartement. En plus de cela la TVA peut être récupéré sur le montant de l'investissement. Cette loi est complémentaire du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui exploite le principe de l'amortissement pour profiter de revenus défiscalisé. Vous trouverez ci-dessous tout ce qu'il y a à savoir sur la défiscalisation immobilière que propose la loi Censi-Bouvard afin de réduire vos impôts.

Pour profiter de cette loi il y a une condition primordiale à respecter : le logement doit obligatoirement être loué meublé et doit faire parti d'une résidence avec services.

Qui peut bénéficier de la loi Censi-Bouvard 2015 ?

La Loi Censi-Bouvard : ce qu'il faut savoir

Ce dispositif est réservé aux contribuables domiciliés en France qui souhaitent réaliser des investissements locatifs meublés entre la date du 01/01/2013 et celle du 31/12/2016. Notez que la loi Censi-Bouvard n'oblige en rien d'être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). La loi est applicable s'il s'agit d'un logement neuf ou d'un logement achevé depuis au minimum 15 ans et ayant subit une réhabilitation ou une rénovation. Cela est également valable si le logement a eu des travaux de réhabilitation ou de rénovation lui permettant de répondre à l'ensemble des exigences et performances techniques qui sont mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du Code général des impôts

Exemple d'investissement avec la Loi Censi-Bouvard

Admettons que vous investissez 156 000 € TTC avec la loi Censi-Bouvard 2015. Vous avez alors 26 000 € de TVA. La réduction d'impôts est alors de (156 000 – 26 000)*11% donc de 14 300 € sur 9 ans soit de 1 588 € / an ! Le total des avantages fiscaux s'élèvent donc à 26 000 + 14 300 soit 40 300 € ! En sommes, investir dans l'immobilier neuf est plutôt intéressant et avantageux.

Les avantages fiscaux

La loi Censi-Bouvard 2015 permet une réduction d'impôts sur le revenu à condition que les logements acquis ne dépassent pas le montant de 300 000 € HT chacun. La réduction d'impôts est dispatchée sur 9 ans (voir calcul ci-dessus). Attention : si le montant de la réduction dépasse le montant à payer alors il est reportable sur 6 ans.

Un des autres avantages est que cette loi permet de récupérer la TVA sur votre achat. Il est également possible de récupérer 20% sur la valeur du bien immobilier si en plus de l'hébergement :

  • certains services sont assurés dans la résidence (3 sur 4) : le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison, et la réception de la clientèle ;
  • les loyers perçus de l'exploitant soient soumis à TVA ;
  • le contribuable adopte le statut LMNP et que les loyers perçus soient imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ;

Le statut LMNP avec la loi Censi-Bouvard

Les avantages fiscaux proposées par la loi Censi-Bouvard n'empêche en rien de profiter également du statut LMNP : les deux sont cumulables. Toutefois il y a quand même quelques limites : vous ne pourrez pas amortir un bien pour lequel vous profitez déjà d'une réduction d'impôts avec Censi-Bouvard. Il est quand même possible d'amortir la partie du bien dépassant les 300 000 € qui a été comptabilisé dans le calcul de la réduction d'impôts maximum.

Les Logements ou Résidences concernés dans le cadre de la loi Bouvard

Tout d'abord rappelons que cela ne peut fonctionner seulement si les logements neuf ou en cours de réhabilitation ou de rénovation ont été acquis entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016. Les résidences meublées qui peuvent profiter de la défiscalisation immobilière sont :

  • Résidences de Tourismes classées (Montagne, Mer, Ville)
  • Résidences Universitaires avec Services pour étudiants
  • Les Résidences Séniors bénéficiant de «l'Agrément Qualité»
  • Les Résidences EHPAD (Etablissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes)

Les résidences doivent être meublées avant que la location n'ait lieu. La location doit se faire par bail commercial à l'exploitant pour une durée minimale de 9 ans.

Résidences de Tourismes classées

Il s'agit d'un établissement commercial d'hébergement classé. Il fait l'objet d'une exploitation permanente ou alors saisonnière. Ce type d'établissement est destiné à une clientèle touristique pour une période assez limitée. Le propriétaire peut tout de même habiter temporairement le bien sans perdre ses avantages fiscaux.

Résidences Universitaires avec Services pour étudiants

Une résidence avec services par étudiants est une résidence qui est occupé par au minimum 70% d'étudiants et qui inclus au moins 3 de ces prestations:

  • petit déjeuner ;
  • réception de la clientèle ;
  • nettoyage des locaux ;
  • linges de maison fourni ;

Résidences Séniors bénéficiant de «l'Agrément Qualité»

C'est un lieu qui exempte des soins d'assez longue durée à des individus qui n'ont pas toute leur autonomie de vie et dont ils nécessitent une grande surveillance médicale et des traitements pour les entretenir. C'est le gestionnaire des services qui peut remettre l'agrément « qualité » au plus tard dans les 12 mois de la mise en exploitation de la résidence.

Les Résidences EHPAD

Le but de ce type de résidence est d'accueillir les personnes agées ou des adultes qui sont handicapés afin de leur proposer des prestations de soins pour les aider dans leur vie quotidienne comme des actes médicaux ou paramédicaux. Voici l'une des catégories à laquelle elle doit appartenir :

  • EHPA ;
  • EHPAD ;
  • FAM ;
  • MAS ;
  • petites unités de vie ;
  • logements foyers ;
  • foyers de vie ou foyers occupationnels ;
  • unités pour les personnes désorientées ;

Conditions à respecter

Pour bénéficier d'avantages fiscaux grâce à la loi Censi-Bouvard qui vous permet une défiscalisation immobilière vous devrez respecter quelques conditions énumérées ci-dessous :

  • faire l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en futur état d'achèvement entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016 ;
  • dans le cas d'une réhabilitation, le logement doit avoir été réhabilités depuis 15 ans maximum ;
  • le bien doit être loué dans les 12 mois après sa livraison ;
  • le logement doit être loué meublé ;
  • un bail commercial à l'exploitant doit être réalisé pour une durée minimale de 9 ans ;
  • il est possible de profiter d'une réduction d'impôts jusqu'à un montant de 300 000 € HT ;
  • Le statut LMNP Censi Bouvard ne peut pas être exercée à titre professionnel ;
  • Les recettes locatives ne peuvent pas dépasser 23 000 € / an ;
  • Les recettes locatives ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus de l'investisseur;
  • Les recettes locatives doit être déclaré en tant que revenu BIC ;

Comment récupérer la TVA avec Censi-Bouvard ?

Afin que vous puissiez récupérer la TVA avec Censi Bouvard vous allez devoir répondre à quelques conditions :

  • Au moins 3 services sur les 4 ci après doivent être assurés dans la résidence :
    • petit déjeuner ;
    • nettoyage des locaux ;
    • fourniture de linge de maison ;
    • réception de la clientèle ;
  • les loyers perçues doivent être soumis à la TVA ;
  • l'investisseur doit posséder le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et que les loyers perçus soient déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux);

Une fois ces conditions respectées sachez que pour pouvoir récupérer la TVA vous devrez en faire la demande auprès du centre des impôts en indiquant dans le courrier l'acquisition d'un logement en location meublée (les loyers doivent être assujettis à la TVA), le choix du paiement de la TVA au régime simplifié et puis pour finir l'option pour le régime réel simplifié d'imposition en BIC. Enfin, n'oubliez pas que vous devez obligatoirement vous inscrire au SIE (Service des Impôts des Entreprises) en tant que LMNP.

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